【上市物企半年成绩单：分化加剧，谁能笑傲江湖？】
2025年上市物企中期业绩已全部揭晓，这犹如一场激烈的考试放榜，各物企的成绩单清晰地展现出行业的现状与格局。整体来看，上市物企规模扩张速度放缓，行业进一步分化，一场关于规模、营收、利润的较量正在上演。
在管面积方面，碧桂园服务以10.63亿平方米稳坐“规模之王”的宝座，堪称上市物企中的“巨无霸”。保利物业以8.34亿平方米、恒大物业以5.96亿平方米紧随其后，分列二、三位。不过，2025年上半年，披露在管面积的53家上市物企总在管面积约77.9亿平方米，同比增长3.8%，增速较去年同期下滑5.3个百分点，行业扩张的脚步明显放缓。从合约面积来看，保利物业以9.96亿平方米排名第一，雅生活服务以6.92亿平方米位居第二。值得注意的是，物企主动退出项目管理的情况呈现常态化，包括中海物业、滨江服务、龙湖物业、金科服务在内的品牌物企都在持续承压下主动放弃部分在管项目，中海物业退盘面积达到2680万平方米，永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目也超过千万平方米。克而瑞董事长丁祖昱认为，这主要是企业在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下，对低质低效项目进行汰换。同时，2025年上半年第三方在管面积占比有所下滑，在披露完整数据的29家上市物企中，来自独立第三方的在管面积占比约为65.0%，较去年同期下降0.4个百分点。
营收方面，63家上市物企营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5个百分点。碧桂园服务以231.85亿元继续保持行业首位，万物云以181.37亿元位列第二，头部企业领先优势持续扩大，且碧桂园服务营收净增21.39亿元，为增量最高企业。各物企之间营收分化显著，9家企业营收超50亿元，合计达968.35亿元，占总体的65.07%；而24家企业营收出现下滑，合计减少21.65亿元。营收增速方面，滨江服务以22.70%的增速领先，14家企业实现10%以上增长，其中6家为央国企，显示国企背景企业在当前环境下更具增长稳定性。基础物业服务收入占比较去年同期提升2.4个百分点，主业地位进一步凸显，占比达72.4%。
净利润方面，63家上市物企整体表现有所修复。受外部环境持续影响，居民对物业费降价诉求强烈，叠加人力成本持续上涨等因素，今年上半年，物企毛利和毛利率持续承压，毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%，毛利率同比下降1.2个百分点，降至19.4%。但随着企业资产减值影响逐步减弱，净利润均值达1.7亿元，同比增长20%；净利率同比提升1.0个百分点，升至7.2%。中物智库认为，这主要是来自去年亏损今年修复的企业以及稳健增长的国企。上半年，净利润位居首位的企业为华润万象生活，高达20.68亿元；珠江股份净利润增长最快，增速为857.31%；净利率最高的是祈福生活服务，达46.62%。华润万象生活能成为“利润王”，源于其商业赛道，上半年商业航道营收增长14.6%，毛利率高达66.1%，旗下在营购物中心数量已经达到125座。星盛商业以52.31%的毛利率位居行业首位。
2025年中期业绩宣告物业管理行业正式告别高增长时代，进入一个以“修复、分化、内卷、价值挖掘”为特征的新阶段。各上市物企需在规模、营收、利润之间找到平衡，挖掘自身价值，才能在激烈的竞争中脱颖而出。
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