在房地产市场的风云变幻中，债务问题一直是悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。如今，一场规模达1.2万亿元的房企化债行动正加速推进，为深陷困境的房企带来了重生的曙光，也让整个行业看到了新的希望与挑战。
化债加速：从“展期”到“削债”的转变
9月1日，禹洲集团和佳兆业集团传来重磅消息。禹洲集团境外债务重组各项条件满足并正式生效，成功化解66.8亿美元债务风险，降债35亿美元，成为全国第5家完成境外债务重组所有流程的房企。佳兆业集团境外债务重组计划也取得关键性进展，预计9月底重组生效日期落地，将削债86亿美元。
据中指研究院统计，截至2025年8月，全国77家房企发生债务违约，约60家出险房企公布债务重组进展，20家房企方案获批，化债总规模突破1.2万亿元。融创、富力等众多房企已完成境内及境外债务重组，禹洲、中梁等完成境外债重组，旭辉、佳兆业等企业境外债重组方案获批。
2025年以来，房企债务重组进程明显加快，核心变化是从“展期”转向“削债”。多数房企通过债转股、现金要约、资产抵债等方式实现削债70%左右。融创中国被视为解决债务风险的示范案例，其境外债务二次重组方案采用“全额债权转股权”模式，若顺利实施基本实现境外债务清零。佳兆业通过多种方式优化债务结构，新票据票面利率下降，债务平均展期5年。
严峻挑战：市场低迷与经营压力
房企债务重组提速的背后，是市场的严峻挑战。2025年1 – 8月，TOP100房企销售总额同比下降13.3%，千亿规模房企仅剩5家，8月TOP100房企销售额虽环比增长但同比仍下降。286家披露业绩的上市房企2025年上半年净利润表现不佳，189家上市房企总计亏损1912亿元。
房地产市场仍处在深度筑底期，行业规模预计下滑5% – 10%，信心修复需要时间。出险房企不仅要解决债务问题，还要应对市场低迷带来的经营压力。盘活资产、引入战投和深度转型成为它们寻找突围之路的关键。
转型探索：轻资产与多元发展
为了实现真正的“上岸”，房企们尝试通过出售资产、引入战投和深度转型寻找突围之路。宝龙地产、万科等纷纷出售旗下资产。融创通过项目出售和债务重组实现杠杆压降，发展物管、文旅业务板块，还获得资金支持寻找优质代建项目。
从重资产向轻资产模式转变成为绝大多数出险房企的选择。旭辉控股提出“二次创业”，走“轻资产、低负债、高质量”新路径，聚焦三大核心业务板块。金科地产完成全国首例千亿级房企司法重整，携手长城资产转型特殊资产管理。
中国信达对中民投债权实施“罚息豁免 + 债务展期”组合策略，为出险房企积极化债提供支持。但评判出险房企是否值得救助，关键看其是否有可盘活的优质资产和现金回流能力。
债务重组为房企赢得了“时间窗口”，但要实现经营回归良性发展，还需稳住现金流、提高运营效率、恢复市场信心。行业承压之下，走在自救和恢复前列的房企，更有机会在行业恢复后率先走出困境，迎来新的发展机遇。
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